νεο πλαίσιο γαι τις μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων

Πώς θα πουλήσετε το ακίνητό σας ενώ είναι κατασχεμένο

/0 Comments/in , /by

Συχνότατο πρόβλημα κατά τη διάρκεια αγοραπωλησιών αποτελούσε είτε η ύπαρξη οφειλών προς Εφορία και Ασφαλιστικά Ταμεία είτε και η κατάσχεση του ακινήτου εξαιτίας αυτών των οφειλών. Έτσι, χιλιάδες ιδιοκτήτες παρέμεναν εγκλωβισμένοι, χωρίς να μπορούν να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους.

Λύση σε αυτό το μείζον πρόβλημα επιχειρεί να βάλει η ΑΑΔΕ, έχοντας ενεργοποιήσει ένα νέο πλαίσιο που ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων, καθώς επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την άρση της κατάσχεσης χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο.

Η νέα διαδικασία ενεργοποιείται ύστερα από αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE → Τα Αιτήματά μου →Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.

Ωστόσο, για να εγκριθεί το αίτημα και να προχωρήσει η άρση της κατάσχεσης θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις

  • ο οφειλέτης πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής,
  • το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη,
  • από το τίμημα της μεταβίβασης θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης,
  • το τελικό ποσοστό παρακράτησης μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.

Μετά τον έλεγχο των παραπάνω κριτηρίων και την πλήρωση αυτών, εγκρίνεται το σχετικό αίτημα και μαζί με την απόφαση άρσης της κατάσχεσης κοινοποιείται στον φορολογούμενο και ειδικό έγγραφο στο οποίο αποτυπώνεται ο τρόπος υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας που αφορούν τη φορολογική συνέπεια και την εισπραξιμότητα της οφειλής που απομένει.

Η ίδια η ΑΑΔΕ παραθέτει χαρακτηριστικό παράδειγμα εφαρμογής της νέας διαδικασίας. Φορολογούμενος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, σύμφωνα με τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο ελάχιστο, δηλαδή στο 25%. Έτσι, από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, τα οποία θα αποδοθούν στην ΑΑΔΕ, η κατάσχεση θα αρθεί και η μεταβίβαση θα ολοκληρωθεί.

Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.

ρυθμίσεις οφειλών

Τι ισχύει με τη ρύθμιση των 72 δόσεων; Ποιους συμφέρει, τι απαιτείται;

/0 Comments/in , /by

Τη δυνατότητα ρύθμισης (κάποιων) οφειλών τους σε έως 72 δόσεις, τόσο στην Εφορία όσο και στα Ασφαλιστικά Ταμεία έχουν εδώ και λίγες εβδομάδες χιλιάδες οφειλέτες.

Πιο συγκεκριμένα, η ρύθμιση για τις 72 δόσεις αφορά χρέη που έχουν βεβαιωθεί και καταστεί ληξιπρόθεσμα έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2023. Με δεδομένο ότι το επιτόκιο είναι υψηλό -5,84% για την Εφορία και περίπου 7,5% για τα χρέη στον ΕΦΚΑ-, ο κάθε οφειλέτης θα πρέπει να σταθμίσει τον αριθμό των δόσεων που θα επιλέξει καθώς όσες περισσότερες οι δόσεις, τόσο περισσότεροι και οι τόκοι.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για τις 72 δόσεις

  • Τα χρέη πρέπει να έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023, ενώ αν είχαν ενταχθεί σε παλαιότερη ρύθμιση, αυτή θα πρέπει να είχε απωλεσθεί έως τις 21 Απριλίου 2026.
  • Η μηνιαία δόση δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από 30 ευρώ.
  • Απαιτείται η υποβολή όλων των δηλώσεων εισοδήματος της τελευταίας πενταετίας. 
  • Δεν πρέπει να παραμένουν άλλες αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις.  Ειδικότερα, μέσα σε έναν μήνα από την υπαγωγή, ο φορολογούμενος θα πρέπει να έχει εξοφλήσει ή ρυθμίσει κάθε άλλη ληξιπρόθεσμη οφειλή που δεν καλύπτεται από το νέο σχήμα.
  • Ο οφειλέτης δεν πρέπει να έχει αμετάκλητη καταδίκη για φοροδιαφυγή ή λαθρεμπορία.
  • Οι αιτήσεις υποβάλλονται έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Επίσης, η τήρηση των όρων δεν αφορά μόνο την αρχική ένταξη. Οι οφειλέτες θα πρέπει να παραμένουν συνεπείς στις δόσεις και στις τρέχουσες φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις τους, ώστε να μη δημιουργούνται νέες εκκρεμότητες που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο τον διακανονισμό.

Ειδικά για την Εφορία, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει αποκλειστικά ηλεκτρονικά να υποβάλλουν τη σχετική αίτηση ακολουθώντας τη διαδρομή «Ο Λογαριασμός μου», «Ρυθμίσεις Οφειλών» και στη συνέχεια «Αίτηση Ρύθμισης Οφειλών ν. 5313/2026».

Κατά τη διαδικασία εμφανίζονται οι επιλέξιμες οφειλές, το διαθέσιμο πλήθος δόσεων και το αντίστοιχο ποσό της μηνιαίας καταβολής. Πριν από την οριστική υποβολή, απαιτείται προσεκτικός έλεγχος των στοιχείων, καθώς η ενεργοποίηση της ρύθμισης συνδέεται άμεσα με την έγκαιρη πληρωμή της πρώτης δόσης.

Η ρύθμιση για τις 72 δόσεις  τίθεται σε ισχύ μόνο μετά την καταβολή της πρώτης μηνιαίας δόσης. Η πληρωμή πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης. Η απλή ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής διαδικασίας, χωρίς εμπρόθεσμη πληρωμή, δεν αρκεί για την ενεργοποίησή της.

Σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης του υπολοίπου της ρυθμισμένης οφειλής, η αποπληρωμή γίνεται χωρίς ποινή, αφού στην περίπτωση αυτή ο οφειλέτης επιβαρύνεται με τον τόκο που αναλογεί μόνο στον αριθμό δόσεων που τελικά διαμορφώνεται κατά την ημερομηνία εξόφλησης της ρύθμισης, και όχι στο σύνολο της περιόδου που αυτή θα διαρκούσε.

Η ρύθμιση για τις 72 δόσεις δεν αφορά οφειλές προς τους δήμους, ενώ για την απώλεια της ρύθμισης ισχύουν όσα και στην πάγια ρύθμιση. Δηλαδή χάνεται αν δεν καταβληθούν 2 συνεχόμενες δόσεις, αν δεν υποβληθούν οι προβλεπόμενες δηλώσεις εισοδήματος και ΦΠΑ σε όλη τη διάρκεια της ρύθμισης εντός 3 μηνών από την παρέλευση της προθεσμίας υποβολής τους, αν κατά τη διάρκειά της δεν εξοφληθούν ή τακτοποιηθούν κατά νόμιμο τρόπο εντός 2μήνου από τη λήξη προθεσμίας καταβολής τους οι οφειλές που θα γεννηθούν μετά την υπαγωγή στη ρύθμιση, ή αν ο οφειλέτης υποπέσει καθ’ υποτροπή σε φορολογικές παραβάσεις.

Το άρθρο δημοσιεύτηκε τον Σεπτέμριο του 2026 στο radar.gr

δάνεια σε ελβετικό φράγκο

Tι αναμένεται για τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο;

/0 Comments/in , /by

Με ανυπομονησία και έντονο ενδιαφέρον αναμένουν δανειολήπτες – και τραπεζίτες- τις επερχόμενες αλλαγές που προετοιμάζει το κυβερνητικό επιτελείο σχετικά µε τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο. Οι µέχρι σήµερα προσπάθειες δεν έχουν φέρει το επιθυμητό αποτέλεσμα, καθιστώντας τον ∆εκέµβριο του 2025 ως ορόσημο.

«Kλειδί» για τη ρύθµιση θα αποτελέσει η αντικειµενική αξία του ακινήτου βάσει της οποίας θα τεθεί και πλαφόν στο κούρεµα των δανείων σε ελβετικό φράγκο.

Σύµφωνα µε τις υπάρχουσες πληροφορίες, θα ακολουθηθούν δύο διαφορετικά µοντέλα, ανάλογα µε το αν τα δάνεια είναι ενήµερα ή όχι.

Έτσι, οι οφειλέτες που έχουν καθυστέρηση άνω των 3 µμηνών, θα μπορούν να προχωρήσουν µέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών και να μετατρέψουν το δάνειό τους σε ευρώ µε βάση τη σημερινή συναλλαγματική ισοτιμία, χωρίς αρχικό κούρεμά.

∆ιαγραφή οφειλής θα μπορεί να υπάρξει µέσω του αλγόριθμου του εξωδικαστικού και αφού ληφθούν υπόψη τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια του οφειλέτη σε συνδυασμό µε τα υπόλοιπα χρέη του. Το σημαντικό για τους οφειλέτες αυτής της κατηγορίας θα είναι ότι η λύση που θα προταθεί µέσω του αλγορίθμου θα πρέπει να γίνει υποχρεωτικά αποδεκτή από τους πιστωτές. Υπολογίζεται ότι 17.442 δάνεια αξίας 3 δισ. ευρώ έχουν πωληθεί και τα διαχειρίζονται servicers.

Ευνοϊκότερο φαίνεται να είναι το καθεστώς της ρύθµισης για τους συνεπείς δανειολήπτες µε ελβετικό φράγκο, καθώς θα µπορούν να ενταχθούν σε κάποια από τις 4 κατηγορίες «κουρέµατος», µε το τελικό ποσό δανείου που θα προκύψει, µετά τη µετατροπή, να µην είναι µικρότερο από την αντικειµενική αξία του ακινήτου.

Το «βαρόµετρο» για την κατάταξη σε µία από τις τέσσερεις κατηγορίες θα είναι τα εισοδηµατικά και περιουσιακά κριτήρια του κάθε δανειολήπτη βάσει των οποίων θα γίνει η µετατροπή των οφειλών από ελβετικό φράγκο σε ευρώ, µέσω βελτιωµένης ισοτιµίας σε σχέση µε την τρέχουσα.

Έτσι,

  • στην 1η κατηγορία για όσους έχουν χαµηλά εισοδήµατα και η αξία της ακίνητης περιουσίας δεν είναι σηµαντικά υψηλή, η βελτίωση της ισοτιµίας θα είναι +50%,
  • στη 2η κατηγορία +30%,
  • στην 3η κατηγορία+20% και
  • στην 4η κατηγορία που ανήκουν όσοι έχουν υψηλά εισοδήµατα και αξιόλογη ακίνητη περιουσία, θα φθάσουν το 15%.

Μάλιστα, στους οφειλέτες θα δίνεται η δυνατότητα επιµήκυνσης της υπολειποµένης διάρκειας αποπληρωµής του νέου δανείου σε ευρώ έως και 5 έτη, κάτι που συνεπάγεται µικρότερη δόση αλλά και αύξηση των τόκων.

Έτσι, τα περίπου 20.625 δάνεια ύψους 2,5 δισ. ευρώ θα µπορέσουν να ρυθµιστούν σαφώς πιο ευνοϊκά. Σε κάθε περί- πτωση, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, το ποσό της οφειλής που θα προκύψει µετά την αλλαγή του νοµίσµατος δεν θα µπορεί να είναι µικρότερο από την ανακτήσιµη αξία του ακινήτου, µε το οποίο εξασφαλίζεται η απαίτηση από το δάνειο.

Αφού υπογραµµιστεί ότι όλα τα παραπάνω αφορούν µέχρι στιγµή ασκήσεις επί χάρτου από την πλευρά της κυβέρνησης, δεν θα πρέπει να ξεχνάµε ότι στις 5 ∆εκεµβρίου 2025 θα συζητηθούν στον Άρειο Πάγο –µετά από αρκετές καθυστερήσεις και αναβολές– συλλογικές αγωγές χιλιάδων δανειοληπτών µε ρήτρα ελβετικού φράγκου.

Άρθρο που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα AXIANEWS

Νέος εξωδικαστικός μηχανισμός: Ευκαιρία για “κούρεμα” και ρυθμίσεις με έως 420 δόσεις

/0 Comments/in , /by

Ο ανανεωμένος εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών δίνει πλέον τη δυνατότητα τακτοποίησης οφειλών προς το Δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία και τράπεζες με αυξημένες ευκαιρίες για ρυθμίσεις με έως και 420 δόσεις όταν πρόκειται για δανειακές οφειλές, αλλά και «κούρεμα». Ας δούμε όλες τις  λύσεις για τους οφειλέτες και τις προϋποθέσεις ώστε ο αλγόριθμος να «ξεκλειδώσει» την ευνοϊκότερη ρύθμιση.

Ποιες είναι οι σημαντικότερες αλλαγές  που επήλθαν στον νέο εξωδικαστικό μηχανισμό ;

Η σημαντικότερη είναι η αύξηση των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων βάσει των οποίων θα μπορούν χιλιάδες οφειλέτες  να ενταχθούν στη ρύθμιση χωρίς να χρειάζεται καμία αποδοχή από τις τράπεζες ή το Δημόσιο (τεκμαιρόμενη συναίνεση), ενώ ο συνολικός όγκος των μη εξυπηρετούμενων τραπεζικών οφειλών (σε τράπεζες ή διαχειριστές δανείων) δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.

Εισοδηματικά όρια (ετήσιο εισόδημα):

  • Άγαμος: από 7.000 → 14.000 ευρώ
  • Δύο μέλη (π.χ. ζευγάρι): από 10.500 → 21.000 ευρώ
  • Τρία μέλη ή μονογονεϊκή με 1 ανήλικο: από 14.000 → 28.000 ευρώ
  • Τέσσερα μέλη ή μονογονεϊκή με 2 ανήλικα: από 17.500 → 35.000 ευρώ
  • Πέντε και άνω μέλη ή μονογονεϊκή με 3+ ανήλικα: από 21.000 → 42.000 ευρώ

Περιουσιακά όρια (αξία ακινήτων)

  • Άγαμος: από 120.000 → 240.000 ευρώ
  • Δύο μέλη: από 135.000 → 270.000 ευρώ
  • Τρία μέλη ή μονογονεϊκή με 1 ανήλικο: από 150.000 → 300.000 ευρώ
  • Τέσσερα μέλη ή μονογονεϊκή με 2 ανήλικα: από 165.000 → 330.000 ευρώ
  • Πέντε και άνω μέλη ή μονογονεϊκή με 3+ ανήλικα: από 180.000 → 360.000 ευρώ

Οι καταθέσεις που διατηρούνται από τους αιτούντες εξετάζονται σωρευτικά με τα παραπάνω στοιχεία και το ύψος τους δεν πρέπει να υπερβαίνει το 25% των νέων περιουσιακών ορίων.

Επομένως ποια τα κριτήρια για να ενταχθεί κάποιος στον εξωδικαστικό και τι μπορεί να κερδίσει;

Μπορούν να υπαχθούν όλοι οι οφειλέτες με ποσό οφειλών που υπερβαίνει τα 10.000 ευρώ. Η πρόταση ρύθμισης των οφειλών προκύπτει αυτοματοποιημένα βάσει του ειδικού αλγορίθμου της πλατφόρμας και λαμβάνει υπόψη την αξία της περιουσίας και του διαθέσιμου εισοδήματος, μετά την κάλυψη των εύλογων και ανελαστικών δαπανών, τόσο του οφειλέτη όσο και των συνοφειλετών – εγγυητών του, εφόσον έχουν κάνει άρση απορρήτου.

Η ρύθμιση μπορεί να περιλαμβάνει δόσεις έως και 240 μηνών για χρέη σε Εφορία και Ασφαλιστικά Ταμεία και έως 420 μηνών για δάνεια. Υπό προϋποθέσεις, υπάρχει η δυνατότητα διαγραφής τόκων και προσαυξήσεων ενώ δίνεται και η δυνατότητα ρύθμισης των δανείων που έχουν εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου.

Επιπρόσθετα, υπάρχει 3% σταθερό επιτόκιο για 3 έτη για όλες τις ρυθμίσεις ενώ πρόσωπα που «κληρονόμησαν» οφειλές προς το Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, από επιχειρήσεις που έχουν τεθεί σε λύση ή εκκαθάριση, μπορούν πλέον με τις απαραίτητες ενέργειες και αιτήσεις να ρυθμίσουν μέσω του εξωδικαστικού τις οφειλές που τους «μπλοκάρουν» το ΑΦΜ με αποτέλεσμα να μην μπορούν να εκδώσουν φορολογική ή/και ασφαλιστική ενημερότητα.

Έχει νόημα η προσφυγή; Γίνονται κουρέματα;

Η απάντηση εξαρτάται από τις ανάγκες αλλά και τις προσδοκίες του κάθε οφειλέτη. Γενικότερα με τα χρέη ισχύει πώς όσο νωρίτερα αποφασίσει να ασχοληθεί κάποιος μαζί τους τόσες περισσότερες επιλογές θα έχει αλλά και περιθώρια διαπραγματεύσεων.

Με βάση λοιπόν τα παραπάνω στοιχεία προκύπτει ότι η διάρκεια αποπληρωμής κατά μέσο όρο φτάνει τα 16 έτη στα χρέη προς το Δημόσιο, τα 26 έτη στα στεγαστικά δάνεια, τα 19 στα επιχειρηματικά δάνεια και τα 14 στα καταναλωτικά δάνεια. Το μέσο κούρεμα επί της αρχικής οφειλής φτάνει έως σήμερα το 15% για οφειλές προς το δημόσιο και το 30,4% προς χρηματοπιστωτικούς φορείς. Προφανώς τα μεγαλύτερα ποσοστά διαγραφών αφορούν σε καταναλωτικά δάνεια και έπονται τα επιχειρηματικά ενώ όπως είναι λογικό, στα στεγαστικά δάνεια – όπου υπάρχει η εμπράγματη εξασφάλιση του σπιτιού- οι διαγραφές είναι μικρές.

Τι ισχύει για όσους οφειλέτες βρίσκονται υπό το φάσμα του πλειστηριασμού της κατοικίας τους;

Αν ο οφειλέτης πληροί τα κριτήρια του ευάλωτου, μπορεί να εκδώσει τη σχετική Βεβαίωση μέσω του gov.gr δυνάμει της οποίας είναι αυτόματη και υποχρεωτική η αποδοχή από Τράπεζες και Δημόσιο της πρότασης αναδιάρθρωσης χρέους. Οπότε σε αυτή την περίπτωση υπάρχει αναστολή του πλειστηριασμού.

Για μη ευάλωτους οφειλέτες για τους οποίους έχει εκδοθεί πρόγραμμα πλειστηριασμού τίθεται όριο, μέχρι 10% επί της οφειλής, στο ύψος της προκαταβολής που μπορούν να ζητούν οι πιστωτές προκειμένου να συναινέσουν σε ρύθμιση και να ανασταλεί έτσι ο πλειστηριασμός.

Παράλληλα, με βάση τις πρόσφατες ρυθμίσεις προβλέπεται η θέσπιση υποχρέωσης του πιστωτή να έχει καταθέσει εγγράφως στον οφειλέτη, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες προ της διενέργειας του πλειστηριασμού, με κάθε πρόσφορο τρόπο, πρόταση ρύθμισης για την οφειλή για την οποία επισπεύδει τον πλειστηριασμό, εφόσον όμως ο οφειλέτης έχει εγγραφεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα ενημέρωσης του πιστωτή και δεν έχει αρνηθεί την παροχή των στοιχείων οικονομικής και περιουσιακής του κατάστασης.

Δημοσιεύτηκε στην ψηφιακή εφημερίδα Ipaper